ZAC Ferro-Lèbres : Densification, logements sociaux et mixité sociale

Le commissaire enquêteur,  Didier Cance, a remis son rapport le 4 juillet 2022.

La décision du Préfet en fonction des conclusions dudit rapport, est en attente. Elle ne saurait tarder. Nous serons alors fixé, sur le devenir de la ZAC de Ferro-Lèbres.

L’association Ferro-Lèbres a transmis à tous ses adhérents la teneur des principales conclusions. On  peut noter:

• Que la densification n’a pas changé. On reste à 750 logements. Il y a toujours des  bâtiments R+4. 
• Que le Commissaire propose une diminution  de la demande de notre Maire de 40% de logements sociaux locatif et de 10% en accession à la propriété, soit en tout 50%. Il propose  35% de locatifs et 10% en accession, soit 45%.

Les divers projets  de logements sur Tournefeuille (Quéfets, Petit République, Socamil, Zac Ferro-Lebres,…) montrent  une volonté de la Mairie d’imposer  50% de logement sociaux dans les programmes fonciers Tournefeuillais. Nombre qui, selon lui, serait justifié par un déficit de logement,  en regard des besoins et par la nécessité  de répondre au 25% de la loi Duflot à fin 2025.

Tournefeuille et toutes les communes de Toulouse métropole, sont astreintes par l’Etat, à un objectif de 20% de logements sociaux. A fin 2020, le taux de logements sociaux de Tournefeuille est de 17,8% et celui de Toulouse de 21,54 %. 

On peut s’interroger sur la motivation de cette course aux logements sociaux.  On pourrait en trouver la source dans le pacte métropolitain pour l’habitat, signé par les représentants des mairies au Conseil de la Métropole. Ce pacte est  cité dans la Dossier de la DUP (pg 29). Il stipule 35% de logements sociaux locatifs et 10% en accession sociale à la propriété.

Dominique Fouchier, notre maire est aussi vice-président du Conseil de Toulouse Métropole. Il a en  charge l’aménagement et de la politique foncière de la Métropole. Il parait cohérent qu’il appuie la politique de la ville sur ce pacte métropolitain. Il parait moins cohérent qu’il le renforce en passant de 35 à 40% de logements sociaux locatifs. On retrouve donc les 50% annoncés dans les divers projets immobiliers de Tournefeuille.

Il faut noter que le Commissaire Enquêteur considère que ce pacte métropolitain pour l’habitat n’a pas de légitimité publique sinon juridique, et qu’il n’entraine notamment aucune obligation de conformité. Il rappelle que la Commission d’enquête, composée de 9 commissaires expérimentés, objectifs et indépendants émis avaient des réserves dans leur rapport  pour l’ex-PLUiH de Toulouse Métropole. Ils fixaient un seuil à ne pas dépasser de 30% en logements sociaux pour des raisons de mixité sociale et de concentration.

Ce pacte métropolitain pour l’habitat définit la gamme de logement attendue dans les programmes immobiliers de la métropole.

Le visuel ci-après donne la répartition en % des logements, en fonction des type de logement dans la gamme. Il précise les seuils de revenus qui en borde l’accès.

Ce schéma de logement d’un secteur ne peut que conduire à un peuplement socio-économique homogène.

La municipalité de Tournefeuille a la volonté de favoriser les logements sociaux et souhaite en donner l’accès au plus grand nombre. Elle va au-delà des préconisations du Pacte métropolitain pour l’habitat.  De 45% de logement sociaux elle demande aux promoteurs un taux de 50% (40% en locatif et 10% en accession sociale à la propriété). En restant cohérent avec l’esprit du Pacte, les ratios deviennent :

• Logement social : 50% dont 30% en PLAI, 5% en PLUS, 5% en PLS, 10% en PLSA
• Logement abordable : 15% dont 10% en prix maitrisés et 5% en locatif intermédiaire
• Logement libre : 35%

Le projet ZAC Ferro-Lèbres prévoit 750 logements. L’application du pacte métropolitain pour l’habitat conduit à la répartition des logements tel que défini dans le tableau joint.

Le projet de la ZAC de Ferro-Lèbres est de créer un quartier mixte mais en assurant une greffe avec l’habitat existant. Cette greffe, sur le plan de la population, ne peut réussir que si les conditions sont réunies pour qu’une  mixité sociale se mette en place naturellement. Ceci sous-tend que le profil sociologique de la nouvelle population  (1796 habitants) soit peu éloigné de celle du secteur Montagne-Sardane (1498 habitants).

A l’heure actuelle, le secteur Montagné-Sardane est à forte mixité sociale. C’est un quartier hétérogène composé d’habitants distincts  par leurs revenus, leur origine, leur situation socio-professionnelle, les tranches d’âge.

L’offre de logements de la ZAC, tel que défini par l’application du Pacte métropolitain de l’habitat , ne peut conduire qu’à un peuplement  socio-économique et de tranche d’âge homogène.

Il est à craindre que ces deux populations restent côté l’une de l’autre sans se rencontrer.

Dans le dossier de l’étude d’utilité publique, sur  200 pages le mot Mixité Sociale est utilisé 7 fois.  Dans le DUP, il est précisé que l’obtention d’une mixité sociale est obtenue en proposant dans la ZAC différentes sortes d’habitat (collectif, maisons de ville, maisons individuelles) comprenant  50% de logements sociaux dont 10% en accession à la propriété. Cette approche pour l’obtention d’une mixité sociale semble un courte.

Il serait souhaitable que :

• Les immeubles soient limités à R+2
• Le ratio Collectifs/ maisons individuelles  soit proche de celui du secteur Montagné-Sardane
• La population venant habiter soit hétérogène
• Le taux de logement sociaux locatifs soit fortement réduit, voire qu’il soit majoritairement  en accession à la propriété sociale.
• A côté de la maison de quartier et de l’école, soient installés des commerces de proximité, voire un café.
• Cette ZAC dispose d’une place et de lieux de jeux pour les adolescents et les seniors.
• Les zones communes soient accessibles, à pied ou en vélo, par des cheminements de quelques lieux que ce soit des zones de proximité de la ZAC. 
• La ZAC devienne un cœur de quartier pour tout le secteur.

Ce serait ainsi un politique d’aménagement d’habitat de quartier et non une zone de peuplement.